L’usufruit

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien qui appartient à une autre personne, et de percevoir ses « fruits », c’est-à-dire les revenus du bien. Le cas le plus fréquent est le droit d’occuper une maison et d’en percevoir les loyers. On se limitera pour la suite à l’analyse de l’usufruit immobilier.





1. Conséquence de l’usufruit

Le propriétaire du bien s’appelle le nu-propriétaire. On entend par-là qu’il est propriétaire mais a cédé tous ses droits à un tiers, sauf celui d’aliéner le bien. Il redeviendra seul propriétaire du bien quand l’usufruit va s’éteindre. Aussi longtemps que dure l’usufruit, celui-ci reste rattaché au bien grevé.


Un cas fréquent est celui de l’usufruit conféré au conjoint survivant sur le domicile conjugal. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez lire notre article sur « L’usufruit en faveur du conjoint survivant (art. 473 CC) ».


Un autre exemple courant est celui des parents donnant à leurs enfants la nue-propriété d’un bien tout en gardant l’usufruit de ce bien pour eux-mêmes, à titre viager.



2. Constitution et extinction

L’usufruit peut porter sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. Il est important d’en préciser toutes les modalités, telles que l’objet, le cercle des bénéficiaires et la durée.


Pour les immeubles, l’usufruit est constitué soit par acte authentique devant notaire, soit par testament olographe.


S’il s’agit d’un immeuble, le propriétaire doit requérir l’inscription de l’usufruit au registre foncier. Ce n’est qu’à partir de son inscription qu’il déploie ses effets.

L’usufruit peut être prévu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il peut être assorti de condition et modalités diverses.


L’usufruit viager est celui qui prend fin de lui-même au décès de l’usufruitier.

Contrairement au droit d’habitation, l’usufruit ne s’éteint pas par le non-usage personnel de son droit par le bénéficiaire.


3. Droits du bénéficiaire

L’usufruit fonde un rapport de possession entre le propriétaire de l’objet grevé (appelé nu-propriétaire) et l’usufruitier.


L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’y habiter, mais il peut également le louer et en percevoir les revenus. Ces derniers peuvent être notamment le loyer d’un bien immobilier, tout comme les intérêts sur une somme d’argent. Par exemple, dans le cas d’un usufruit sur un terrain, l’usufruitier peut s’approprier les récoltes, y compris les vendre.


4. Devoirs du bénéficiaire

L’usufruitier a le devoir d’entretenir le bien, un peu comme le locataire, d’une manière diligente et en assurant une bonne administration de celui-ci.


Il supporte les frais ordinaires d’entretien ainsi que ceux résultant de l’exploitation de la chose. L’idée générale de ce mécanisme est que l’usufruitier n’ait droit qu’au produit net de la chose grevée. Il doit en outre veiller à ce que l’usage et la jouissance de la chose ne causent pas de tort au nu-propriétaire.


Le nu-propriétaire doit s’acquitter des autres charges, en particulier les frais de réparations importantes et les amortissements.


5. Conclusion

L’usufruit est une institution juridique particulièrement utile, notamment dans le domaine successoral, permettant de multiples aménagements selon la volonté des parties. À la différence des autres servitudes, l’usufruit confère un droit d’usage étendu sur l’objet.


Que ce soit en matière purement contractuelle ou en matière successorale, l’usufruit peut être un précieux allié de négociation. Il permet notamment d’attribuer des droits sur un bien, sans pour autant en perdre la propriété.


Il convient de garder à l’esprit que l’usufruit a une valeur propre qui se détermine par capitalisation au moyen de tabelles spécifiques. Celle-ci aura une incidence toute particulière notamment en matière fiscale, ou encore en cas de rachat de l’usufruit.


Dans tous les cas, une analyse concrète est indispensable, d’autant plus lorsque l’usufruit est octroyé sans contreprestation, auquel cas il pourrait en résulter des conséquences fiscales importantes (donation, etc.). Il en va de même lorsque le propriétaire se réserve l’usufruit sur un bien qu’il donne. Les conséquences varient selon les cantons, si bien qu’il est indispensable d’analyser la situation sous l’angle de tous les participants à l’acte, et non pas seulement du propriétaire.

Co-écrit par Pauline Zoller (Juriste auprès de l'Etude Ferraz, étudiante en 3ème année de droit)

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